Marseille, nouvel eldorado immobilier : Paris n’a qu’à bien se tenir !

Pôle économique majeur, Marseille voit son attractivité renforcée par ses nombreux transports (TGV, aéroport, autoroutes) et son climat ensoleillé. Le marché locatif y est dynamique, notamment grâce à une forte demande étudiante.

L’immobilier à Marseille reste abordable pour une grande métropole

En dépit d’une baisse des ventes, les fondamentaux du marché immobilier de Marseille restent bons. La préfecture des Bouches du Rhône change de visage au gré des projets urbains ambitieux. Et les acquéreurs profitent de prix encore accessibles (3 315 €/m²) comparé à d’autres grandes métropoles comme Lyon (4 784 €/m²).

👉 Le ralentissement du marché marseillais s’est en effet traduit par un recul des transactions de 26 % sur les douze derniers mois. Et les délais de vente s'allongent désormais à 78 jours en moyenne. Les vendeurs s'adaptent progressivement à cette nouvelle réalité du marché, avec des négociations plus fréquentes sur les prix affichés. Les disparités de prix restent marquées entre les arrondissements, allant de 1 988 €/m² dans le 3e à plus de 5 325 €/m² dans le 8e.

Les prix moyens par bien

Studio de 26 m² 94 120 €

2 pièces de 45 m² 154 305 €

3 pièces de 67 m² 204 020 €

4 pièces de 91 m² 256 074 €

Les quartiers les plus recherchés de Marseille

📍 8e arrondissement : les espaces verts au rendez-vous

Le 8e arrondissement conserve sa position de secteur premium avec des prix oscillant entre 4 770 € et 8 700 €/m² selon les micro-quartiers. Les biens avec vue mer autour de la Corniche Kennedy ou du Roucas Blanc atteignent les valeurs les plus élevées.

👉 Ce secteur résidentiel prisé bénéficie d'atouts majeurs : proximité des espaces verts, des plages et du Parc national des Calanques. Les appartements familiaux y sont particulièrement recherchés, notamment dans les quartiers Périer et Bonneveine où les prix restent plus modérés (4 500 €/m² en moyenne).

📍 7e arrondissement : ambiance village

Les appartements avec vue sur le Vieux-Port constituent le segment le plus dynamique du marché dans le 7e arrondissement, avec des valeurs atteignant 6 993 €/m² pour les biens les mieux exposés. Le secteur attire une clientèle mixte, composée de familles et de jeunes actifs séduits par son ambiance village.

👉 La proximité des commerces, des écoles et l'animation du quartier Saint-Victor maintiennent une forte demande sur ce secteur historique. Les prix varient sensiblement selon l'exposition et l'étage, de 3 287 €/m² pour les rues moins prisées jusqu'à 5 785 €/m² en moyenne pour les logements avec balcon ou terrasse.

📍 12e arrondissement : quartier prisé

Le prix moyen dans le 12e arrondissement a progressé de 2,8 % sur un an, reflétant l'attrait grandissant pour ce secteur. Les valeurs s'échelonnent de 3 356 €/m² pour les appartements à 5 824 €/m² pour les maisons individuelles autour de Saint-Barnabé.

👉 Ce territoire aux allures de village séduit par son ambiance paisible et ses espaces verts préservés. Les investisseurs apprécient particulièrement les micro quartiers des Trois-Lucs et de Saint-Julien, où la demande locative reste soutenue.

📍 Centre et Prado : des immeubles avec du cachet

Le secteur Centre-Prado enregistre une stabilité des prix sur les douze derniers mois, avec des valeurs oscillant entre 3 287 €/m² et 4 356 €/m² selon l'emplacement et les prestations. Les appartements haussmanniens du boulevard du Prado maintiennent leur attractivité, notamment grâce à leurs volumes et leur cachet.

👉 La proximité du stade Vélodrome et des stations de métro stimule particulièrement la demande dans le quartier Sainte-Marguerite, où les prix moyens atteignent 3 895 €/m². Les biens rénovés autour de Castellane trouvent preneurs en 45 jours en moyenne, révélant un marché dynamique porté par les jeunes actifs et les familles.

Un marché locatif qui marche fort

Les loyers marseillais affichent une hausse moyenne de 3,2 % début 2025, avec des variations significatives selon les secteurs : de 14,3 €/m² dans les quartiers nord à 19,8 €/m² en bord de mer. La demande se concentre sur les logements économes en énergie, les propriétaires de biens classés A ou B bénéficiant d'une prime locative de 12 %.

👉 Le quartier de La Joliette poursuit sa transformation avec l'arrivée de nouveaux programmes mixtes mêlant commerces et habitations. Les investisseurs y trouvent des rendements moyens de 5,8 %, notamment sur les petites surfaces proches du pôle d'affaires Euroméditerranée.

Quelles perspectives en 2025 - 2026 ?

Le marché immobilier marseillais montre des signes encourageants pour 2025, porté par la baisse progressive des taux d'intérêt immobiliers et une demande qui reste soutenue dans les quartiers prisés. La ville attire particulièrement les télétravailleurs venus d'Aix-en-Provence et d'autres métropoles.

👉 Malgré une légère baisse des prix en début d'année dans certains secteurs, les données du marché révèlent un fort potentiel de valorisation. Les quartiers jadis peu cotés comme Belsunce ou la Belle de Mai séduisent désormais une nouvelle population d'acquéreurs.

Les prix de l’immobilier à Marseille pourraient grimper de 3 à 4 % en 2025.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché

🏠 Maison - 8e arrondissement

Cette villa de 180 m² avec piscine offre une vue panoramique sur la baie de Marseille, dans un secteur prisé entre Pointe Rouge et Montredon. Mis en vente 895 000 € soit 4 972 €/m², ce bien a séduit grâce à ses prestations haut de gamme.

🏢 Trois pièces - Prado

Situé avenue du Prado, dans une résidence de standing sécurisée, cet appartement traversant de 67 m² bénéficie d'une exposition Est-Ouest idéale. Ce 3 pièces, proposé à 268 000 € soit 4 000 €/m², est proche du métro ligne 2 et des commerces.

🏢 Deux pièces - Centre-ville

Au cœur du quartier historique Thiers, ce deux pièces de 42 m² allie charme de l'ancien et prestations contemporaines. Ce bien, mis en vente 149 000 € soit 3 547 €/m², se distingue par sa configuration traversante.